👍 재개발 사다리 전략” 을 현실적으로 정리 하겠습니다 📌 재개발 사다리란? 👉 저평가된 구역의 초기 지분(빌라·노후주택)을 매입 👉 사업 진행에 따라 가치 상승 👉 준공 후 신축 아파트로 전환 👉 이후 갈아타기 또는 보유 즉, 3억 → 6억 → 9억 구조를 만드는 전략 🪜 1️⃣ 사다리 단계 구조 ① 초기 진입 (사업 초기/구역 지정 전후) 가격 낮음 리스크 높음 사업 지연 가능성 💰 수익률 가장 큼 ⚠ 시간 오래 걸림 ② 추진위/조합 설립 단계 사업 가시성 확보 가격 10~30% 상승 ✔ 안정성 중간 ✔ 수익률 중상 ③ 사업시행인가 이후 금융권 PF 가능 일반분양가 윤곽 가격 급상승 구간 ④ 관리처분인가 이후 분담금 확정 입주권 가치 확정 거의 “신축 프리미엄” 📈 왜 사다리가 될까? 재개발은 1️⃣ 토지 가치 상승 2️⃣ 용적률 증가 3️⃣ 노후 → 신축 전환 4️⃣ 브랜드 가치 상승 👉 구조적 가치 점프 🔎 성공하는 재개발 사다리 조건 1️⃣ 입지 역세권 학군 바다/강 조망 중심지 인접 2️⃣ 일반분양 수익성 일반분양가 > 조합원 분양가 차이 클수록 성공 3️⃣ 용적률 기존 150~ 200% → 250~300% 수익성 좋아짐 4️⃣ 사업 속도 10년 끌면 기회비용 큼 5~7년 내 가능해야 좋음 🏗 부산 예시 구조 부산은 ✔ 원도심 재개발 ✔ 해수동 인접지 ✔ 촉진지구 이 구조가 사다리 가능성 있음 예시 구역 유형 역세권 소형 빌라 밀집 재개발 촉진지구 대단지 예정 ⚠ 실패하는 재개발 특징 ❌ 조합 내 갈등 ❌ 낮은 일반분양 비율 ❌ 과도한 분담금 ❌ 인구 감소 지역 이 경우 사다리 아님 → 함정 💡 현실 전략 ✔ 너무 초기 단계는 리스크 큼 ✔ 조합 설립 이후~사업시행인가 전 구간이 적절 👉 “중간 사다리 전략” 📊 단순 시뮬레이션 3억 빌라 매입 → 사업 진행 → 준공 시 신축 6.5억 → 분담금 1억 가정 총투입 4억 → 평가가 6.5억 👉 약 2.5억 차익 구조 (단, 6~8년 필요) 🪜 결론 재개발은 ✔ 자동수익 아님 ✔ 시간 + 인내 필요 ✔ 입지 선정이 80% 하지만 👉 지금 “6억 신축 직접 진입 어려운 사람”에게는 가장 현실적인 주거 사다리 중 하나