“부동산 시장은 심리가 아니라 세금이 방향을 정한다” 고 해도 과장이 아닙니다. 가격을 올리는 것도 정책이지만, 사게 만들지 · 팔게 만들지 · 버티게 만들지 결정하는 스위치는 결국 세금입니다. 조금 냉정하게 구조로 보면 이렇습니다. 부동산 문제의 본질은 공급 부족도 아니고 금리만의 문제도 아닙니다. 👉 세금 설계의 실패 = 거래 정지 한국 시장이 자꾸 ‘꽁꽁 얼어붙는 이유’는 단 하나입니다. 양도세 무서워서 못 팔고 취득세 비싸서 못 사고 보유세 부담돼도 그냥 버티고 결국 거래가 사라집니다. 거래가 사라지면? 가격 발견 기능 마비 급매만 시세가 됨 시장 왜곡 체감 경기 악화 즉, 세금 → 거래 감소 → 가격 왜곡 → 시장 침체 이 공식이 반복됩니다. 조금 더 현실적으로 보면 ① 양도세 중과 → 팔면 세금 40~60% → “차라리 안 판다” ② 취득세 + 중개비 + 대출 규제 → 실수요자 진입 포기 ③ 보유세 → 현금흐름 없는 은퇴자 압박 → 소비 위축 결과는? 집이 부족한 게 아니라 ‘시장에 안 나오는 것’ 실제로 한국은 ‘잠긴 매물(lock-up inventory)’이 너무 많습니다. 그래서 저는 이렇게 봅니다. 부동산 안정화 공식은 복잡하지 않습니다. ✔ 양도세 낮춰서 매물 늘리고 ✔ 취득세 낮춰서 거래 늘리고 ✔ 보유세는 완만하게 이 3개만 해도 시장은 스스로 안정됩니다. 왜냐하면 거래량이 늘면 가격은 자연스럽게 균형을 찾기 때문입니다. 정부가 가격을 잡으려 할수록 오히려 더 왜곡됩니다. 한 줄 정리하면 👉 부동산은 “세금이 정책”이다 금리보다 세금이 세고 공급보다 세금이 빠르고 심리보다 세금이 강하다 그래서 “부동산 문제는 세금 이야기다”